{"id":181,"date":"2017-02-23T23:18:22","date_gmt":"2017-02-23T22:18:22","guid":{"rendered":"http:\/\/masgassons.org\/?p=181"},"modified":"2017-02-24T13:39:21","modified_gmt":"2017-02-24T12:39:21","slug":"necesidad-de-la-comunidad-de-propietarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/masgassons.org\/?p=181","title":{"rendered":"Necesidad de la comunidad de propietarios"},"content":{"rendered":"<h3>Razones para constituir la comunidad de propietarios en la urbanizaci\u00f3n Mas Gassons<\/h3>\n<h4><strong>1\u00ba Paralisis total de la Junta de Compensaci\u00f3n:<\/strong><\/h4>\n<p>La Junta de Compensaci\u00f3n se constituy\u00f3 en 1991, hace m\u00e1s de 25 a\u00f1os y en dicho periodo de tiempo no ha sido capaz de cumplir sus objetivos.<\/p>\n<p>El Plan Parcial de Mas Gassons se aprob\u00f3 inicialmente en junio de 1977 y se aprob\u00f3 definitivamente en julio de 1986.<\/p>\n<p>Desde enero de 2006 hasta 2.014,\u00a0 los dos sectores existentes en la urbanizaci\u00f3n han estado permanentemente de juicios ante el Juzgado e lo Contencioso por la convocatoria de las diversas Asambleas y nombramientos de los diversos Consejos Rectores, los cuales se declararon todos nulos.<\/p>\n<p>Desde 2.006 se tramita en el Jugado de Instrucci\u00f3n de Valls una querella contra el Consejo Rector anterior a 2.006 y el Consejo Rector salido de las elecciones de 2.006 anuladas en el Juzgado Contencioso.<\/p>\n<p>En marzo de 2014, el Juzgado de lo Contencioso, dict\u00f3 un Auto dando forma al acuerdo de las partes de constituir una Comisi\u00f3n Gestora que se encargara del funcionamiento de la Junta de Compensaci\u00f3n hasta la convocatoria de nuevas elecciones una vez realizado adecuadamente un censo de propietarios.<\/p>\n<p>Al d\u00eda de hoy en enero de 2017, 26 a\u00f1os despu\u00e9s de haberse constituido la Junta de Compensaci\u00f3n, la misma se encuentra paralizada, la mayor\u00eda de los propietarios no disponen de escritura p\u00fablica de propiedad, ni de inscripci\u00f3n en el Registro, los pocos que viven en la actualidad en la urbanizaci\u00f3n no tienen relaci\u00f3n alguna, el \u00fanico servicio de forma deficiente existente es el suministro de agua, que la mayor\u00eda de usuarios no pagan por lo que un corto plazo de tiempo el mismo se va a ver suspendido o con graves problemas de funcionamiento.<\/p>\n<p>La Comisi\u00f3n Gestora formada por dos miembros de cada sector y un representante municipal ha tenido diversos avatares tanto internos como consecuencia de la situaci\u00f3n municipal y no tiene funcionamiento alguno lo que hace prever un desastre absoluto a corto plazo si no se adoptan medidas adecuadas.<\/p>\n<h4><strong>2\u00ba. Necesidades:<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Es preciso garantizar el funcionamiento del agua de la urbanizaci\u00f3n DE FORMA URGENTE.<\/li>\n<li>Es necesario solucionar el tema de las escrituras de propiedad de las parcelas y su acceso al registro de la Propiedad.<\/li>\n<li>Hay que buscar soluci\u00f3n a las necesidades existentes de limpieza de aceras as\u00ed como la zona de exclusi\u00f3n para el caso de incendios y cumplimiento de lo dispuesto en la prevenci\u00f3n de incendios.<\/li>\n<li>Hay que realizar un mantenimiento de los elementos comunes que hace a\u00f1os que no se realiza.<\/li>\n<li>Hay que realizar un censo de propietarios reales de la urbanizaci\u00f3n tanto para ser citados de forma correcta, como para decidir actuaciones futuras.<\/li>\n<li>Hay que definir la situaci\u00f3n urban\u00edstica de la Urbanizaci\u00f3n, con los nuevos par\u00e1metros existentes de inundabilidad y pendientes existentes en el planeamiento, lo que supone el cambio de clasificaci\u00f3n de algunas zonas de la urbanizaci\u00f3n y con ello la reubicaci\u00f3n de diversos propietarios; a la par que se realiza una nueva zonificaci\u00f3n, de cara a las inversiones a realizar, por lo que hay que promover\u00a0 nuevas figuras de planeamiento.<\/li>\n<li>El POUM actual est\u00e1 impugnado ante el TSJC Sala de lo Contencioso, que est\u00e1 pendiente de sentencia para ver su nulidad o existencia. En cualquier caso, es necesario estudiar un nuevo planeamiento para el conjunto del Municipio y en concreto de las urbanizaciones situadas en la carretera de Santes Creus a Pontos que es la inmensa mayor\u00eda de la poblaci\u00f3n del t\u00e9rmino que de soluciones reales a las necesidades existentes.\u00b4<\/li>\n<li>Hay que realizar un estudio o PROGRAMA DE ADECUACION para ver la situaci\u00f3n de las diversas urbanizaciones y las necesidades reales de cada urbanizaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Consecuencia de dichos cambios que se consideran preciso realizar en el planeamiento municipal se sabr\u00e1 cuales son los instrumentos adecuados para llevar a cabo la soluci\u00f3n de dicha necesidades.<\/li>\n<li>Todo lo anterior supone un plazo de tiempo excesivamente largo y dificultoso que es incompatible con las necesidades urgentes de la urbanizaci\u00f3n descritas en los\u00a0 primeros puntos.<\/li>\n<\/ul>\n<h4><strong>3\u00ba. Plazos:<\/strong><\/h4>\n<h5><strong>De forma inmediata:<\/strong><\/h5>\n<ul>\n<li>Dar soluci\u00f3n a los problemas del agua garantizando su suministro a las viviendas existentes.<\/li>\n<li>Limpieza y mantenimiento de las zonas comunes.<\/li>\n<li>Poner en marcha la prevenci\u00f3n de incendios.<\/li>\n<li>Dar soluci\u00f3n a las propiedades que no disponen de escritura de propiedad y acceso al registro de la Propiedad.<\/li>\n<\/ul>\n<h5><strong>A corto plazo\u00a0(Seis meses):<\/strong><\/h5>\n<ul>\n<li>Realizar un censo correcto como forma de localizaci\u00f3n de los diversos propietarios para la convocatoria de la Asamblea general de la Junta de Compensaci\u00f3n y como requisito para la informaci\u00f3n de las obligaciones existentes y la reclamaci\u00f3n a todos aquellos que no cumplan con las obligaciones que se acuerde para el funcionamiento de la urbanizaci\u00f3n. La realizaci\u00f3n de dicho Censo depende del Ayuntamiento y de su acceso a bases de datos que la urbanizaci\u00f3n no dispone como es conocido.<\/li>\n<li>Realizar una comprobaci\u00f3n de las parcelas afectadas por los desniveles y el plan contraincendios que deban de ser reubicadas en la urbanizaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Redactar de acuerdo con el Ayuntamiento un plan de protecci\u00f3n contra incendios y ponerlo en marcha.<\/li>\n<li>Proceder a la limpieza de las aceras de la urbanizaci\u00f3n y aquellos \u00e1rboles que puedan ser peligrosos por su situaci\u00f3n en mal estado.<\/li>\n<\/ul>\n<h5><strong>A largo plazo:<\/strong><\/h5>\n<ul>\n<li>Adoptar las medidas necesarias una vez conocida la sentencia de la impugnaci\u00f3n del POUM de acuerdo con el Ayuntamiento que sean las m\u00e1s adecuadas para el futuro de la Urbanizaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Poner en funcionamiento la Junta de Compensaci\u00f3n y realizar los oportunos convenios con el Ayuntamiento que consigan el cumplimiento de las obligaciones urban\u00edsticas de todas las partes.<\/li>\n<\/ul>\n<h4><strong>4\u00ba.- Compatibilidad entre la Junta de Compensaci\u00f3n y la Comunidad de Propietarios:<\/strong><\/h4>\n<p>La constituci\u00f3n de una Comunidad de Propietarios donde se halle constituida una Junta de Compensaci\u00f3n que adem\u00e1s se halle paralizada, como es el presente caso,\u00a0 no solo no es incompatible sino que es necesaria.<\/p>\n<p>La junta de Compensaci\u00f3n tiene unas funciones que no tiene que ver con la Comunidad de propietarios y al rev\u00e9s.<\/p>\n<p>Mientras que la Junta de Compensaci\u00f3n tiene como obligaci\u00f3n principal dentro del derecho urban\u00edstico, cumplir con las obligaciones inherentes al mismo, la Comunidad de propietarios tiene como misi\u00f3n el velar por el uso y mantenimiento adecuado de los elementos comunes de la Urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Lo mismo sucede incluso en el supuesto de entidades urban\u00edsticas de conservaci\u00f3n en que para el mantenimiento de las mismas es preferible la constituci\u00f3n de la comunidad de propietarios en lugar de dicha EUC.<\/p>\n<p><strong>El Art\u00edculo 44\u00a0del Decreto Legislativo 1\/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Catalu\u00f1a, dispone<\/strong>:<\/p>\n<p>Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable delimitado<\/p>\n<ol>\n<li>Los propietarios de suelo urbano no consolidado y los propietarios de suelo urbanizable delimitado tienen los siguientes deberes comunes:<\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li>g)\u00a0Conservar las obras de urbanizaci\u00f3n, agrupados legalmente como junta de conservaci\u00f3n, en los supuestos en que se haya asumido voluntariamente esta obligaci\u00f3n o bien lo imponga justificadamente el plan de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica o el programa de actuaci\u00f3n urban\u00edstica, vincul\u00e1ndola objetivamente a la falta de consolidaci\u00f3n del suelo o a la insuficiencia de la urbanizaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>A la par, el Decreto 305\/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo se\u00f1ala:<\/strong><\/p>\n<p><em>Art\u00edculo 202<\/em>\u00a0Supuestos de asunci\u00f3n voluntaria del deber de conservaci\u00f3n de las obras de urbanizaci\u00f3n<\/p>\n<p>202.1\u00a0Si el planeamiento urban\u00edstico no establece la obligaci\u00f3n de las personas propietarias de conservar las obras de urbanizaci\u00f3n, la constituci\u00f3n de las juntas de conservaci\u00f3n exige, previamente o simult\u00e1nea, el otorgamiento de un convenio con el ayuntamiento.<\/p>\n<p>202.2\u00a0El convenio tiene que establecer las funciones de la junta de conservaci\u00f3n, el plazo de vigencia y las condiciones de entrega al ayuntamiento, al vencimiento del plazo, de las obras, instalaciones y servicios, que han constituido el objeto de los deberes de conservaci\u00f3n, adem\u00e1s de los otros aspectos que se consideren adecuados.<\/p>\n<p>El convenio debe someterse a la publicidad que corresponde a los estatutos de la junta de conservaci\u00f3n proyectada.<\/p>\n<p>202.3\u00a0El deber de conservaci\u00f3n s\u00f3lo lo asumen las personas propietarias que se incorporen a la junta de conservaci\u00f3n que se constituya.<\/p>\n<p><strong>El deber de conservaci\u00f3n es voluntario en muchos casos con los problemas que eso acarrea a la hora de exigir las obligaciones de los diversos propietarios.<\/strong><\/p>\n<p><strong>La Jurisprudencia ya ha resuelto plenamente al respecto y se\u00f1ala:<\/strong><\/p>\n<blockquote><p>Pero esta soluci\u00f3n no impide, cuando menos a la hora de regular las relaciones entre los propietarios de los predios enclavados en la urbanizaci\u00f3n, constituir una\u00a0comunidad de propietarios que pueda hacer frente a la conservaci\u00f3n e incluso a la realizaci\u00f3n de las obras precisas al efecto, en tanto en cuanto afecten a servicios\u00a0comunes<\/p><\/blockquote>\n<p>posibilidad reconocida por la STS de 5 de julio de 1996 , tras afirmar que:<\/p>\n<blockquote><p>esta Sala tiene reconocida la validez de las supracomunidades,\u00a0comunidades planas o de urbanizaciones<\/p><\/blockquote>\n<p>concreta el r\u00e9gimen normativo al que han de someterse las supracomunidades en cuesti\u00f3n, y que queda establecido de la siguiente forma:<\/p>\n<blockquote><p>primero por sus estatutos, si no existen o para completarlos por la LPH, aplicada de modo anal\u00f3gico, y tambi\u00e9n puede regirse, si as\u00ed se establece expresamente creando una Asociaci\u00f3n, conforme a la Ley de 1964<\/p><\/blockquote>\n<p>si bien matiza que \u00e9sta \u00faltima f\u00f3rmula crea, en la pr\u00e1ctica, mayor problem\u00e1tica jur\u00eddica.<\/p>\n<p>Esta tendencia interpretativa resulta tanto m\u00e1s coherente cuanto, en l\u00ednea, con la previamente establecida doctrina jurisprudencial, a la que se hace referencia, la reciente Ley de Propiedad Horizontal (Ley de reforma 8\/1999 ) acoge la regulaci\u00f3n de los <em><strong>\u00abcomplejos inmobiliarios privados\u00bb<\/strong><\/em> incluso, con car\u00e1cter supletorio, cuando no adopten <em><strong>\u00ablas formas jur\u00eddicas\u00bb<\/strong><\/em> de constituci\u00f3n de\u00a0comunidades que las normas previenen (art\u00edculo 24 ).<\/p>\n<p>La existencia de una\u00a0comunidad en supuestos como el presente, refiri\u00e9ndose a las instalaciones\u00a0comunes, entre ellas los viales e indicando que el r\u00e9gimen de propiedad y conservaci\u00f3n de las mismas:<\/p>\n<blockquote><p>han de pertenecer proindiviso y proporcionalmente a los due\u00f1os de las\u00a0parcelas que forzosa e invariablemente han de servirse de ellas y que sin ellas, ni l\u00f3gica ni jur\u00eddicamente, podr\u00edan cumplir funcionalmente con el destino y naturaleza impl\u00edcitos en las escrituras p\u00fablicas de adquisici\u00f3n de las\u00a0parcelas por los actuales propietarios.<\/p><\/blockquote>\n<p>Ante los evidentes problemas habidos en el seno de la\u00a0Junta\u00a0de\u00a0Compensaci\u00f3n, cuya inactividad a la hora de afrontar el mantenimiento y conservaci\u00f3n de los elementos\u00a0comunes es patente, agravada por los problemas que han dificultado el desarrollo del plan e incluso la falta de constituci\u00f3n de la correspondiente entidad urban\u00edstica de conservaci\u00f3n, se ha de aceptar que, impuesto por las circunstancias, coexisten en la urbanizaci\u00f3n la\u00a0Junta\u00a0de\u00a0Compensaci\u00f3n\u00a0para la ejecuci\u00f3n del Plan de Ordenaci\u00f3n y la\u00a0Comunidad de Propietarios que se ocupa del mantenimiento y conservaci\u00f3n de los bienes\u00a0comunes, incluso de aquellos que en su momento deber\u00e1n ser cedidos al Ayuntamiento si as\u00ed lo fijase el referido Plan, situaci\u00f3n de coexistencia que incluso est\u00e1 prevista en el p\u00e1rrafo segundo del citado Art. 69 del Reglamento de Gesti\u00f3n Urban\u00edstica , que dispone que \u00absi sobre las\u00a0parcelas se hubiesen constituido reg\u00edmenes de propiedad horizontal, la contribuci\u00f3n de los propietarios en la referida obligaci\u00f3n de conservaci\u00f3n y mantenimiento se determinar\u00e1 por la cuota de participaci\u00f3n en relaci\u00f3n al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada\u00a0Comunidad\u00bb y que ha sido admitida por el Tribunal Supremo en Sentencias de 28 de mayo de 1986 y 18 de abril de 1988 .<\/p>\n<p><strong>La AP Madrid, Sec. 10.\u00aa, 653\/2006, de 27 de noviembre<\/strong><\/p>\n<p>Recurso 134\/2006. Ponente: ANA MARIA OLALLA CAMARERO, se\u00f1ala como ejemplo:<\/p>\n<blockquote><p>No puede, por otra parte, dejarse al arbitrio de una minor\u00eda exigua de copropietarios la eficacia de unos Estatutos, impidiendo el nacimiento de una\u00a0Comunidad de Propietarios absolutamente imprescindible para el funcionamiento\u00a0comunitario, al cual no hac\u00eda frente la\u00a0Junta\u00a0de\u00a0Compensaci\u00f3n; razonamientos que nos llevan a mantener, como se ha hecho de forma reiterada en precedentes resoluciones, incluida la citada del Tribunal Supremo, la existencia de la\u00a0Comunidad de Propietarios demandante y su legitimaci\u00f3n para el percibo de las cuotas aqu\u00ed reclamadas.<\/p><\/blockquote>\n<p><strong>La AP Barcelona, Sec. 16.\u00aa, 492\/2011, de 9 de septiembre<\/strong><\/p>\n<p>Recurso 997\/2009. Ponente: JORDI SEGUI PUNTAS se\u00f1ala:<\/p>\n<blockquote><p>La STS 3\u00aa de 20 de septiembre de 2005 sienta con toda claridad las diferencias de toda \u00edndole entre una junta de conservaci\u00f3n y una comunidad de propietarios, por m\u00e1s que ambas puedan coexistir -como era el caso- sobre una misma realidad inmobiliaria; tan es as\u00ed que dicha sentencia, como hab\u00eda hecho tambi\u00e9n en otro supuesto similar la STS 3\u00aa de 14 de diciembre de 1989 , anul\u00f3 el acuerdo de la junta que privaba del voto a un propietario moroso por cuanto esa atribuci\u00f3n no est\u00e1 prevista en los estatutos, aunque s\u00ed contemple una medida de esa \u00edndole el art\u00edculo 15.2 de la Ley de Propiedad horizontal a partir de la reforma de abril de 1999 .<\/p>\n<p>Es\u00a0caracter\u00edstica de ese tipo de entes urban\u00edsticos la adscripci\u00f3n obligatoria a ellos de los propietarios de los terrenos incluidos en su \u00e1mbito de actuaci\u00f3n, y el correlativo deber de \u00e9stos de contribuir proporcionalmente a las cargas de la entidad en funci\u00f3n de las cuotas y derramas aprobadas en asamblea (art\u00edculos 9.1 y 11.2 Estatutos).<\/p>\n<p>Como destaca la doctrina legal ( SSTS 3\u00aa 26 de octubre de 1998 , 20 de septiembre de 2005 y 11 de julio de 2007 ), dichos entes se rigen por sus estatutos, por los art\u00edculos 24 a 30 del Reglamento de Gesti\u00f3n Urban\u00edstica (RGU ), aprobado por Decreto 3288\/1978, y por los art\u00edculos 67-70 del propio reglamento en lo que sea aplicable.\u00a0Sucede no obstante que a partir del 1 de septiembre de 2006 las entidades urban\u00edsticas colaboradoras radicadas en Catalunya han dejado de estar sujetas al precitado RGU, ya que, reguladas expresamente en el art\u00edculo 116 y concordantes del Decreto Legislativo 1\/2005 , por el que se aprueba el texto refundido de la Llei d&#8217;urbanisme de Catalunya (en la actualidad la norma legal vigente en materia de urbanismo en Catalunya se contiene en el texto refundido aprobado por el Decret Legislatiu 1\/2010, de 3 de agosto), quedaban sujetas a las disposiciones del Reglamento de desarrollo de esa ley aprobado por el Decret 305\/2006, una de cuyas disposiciones derogatorias se refiere expresamente al repetido RGU de 1978.<\/p><\/blockquote>\n<p>Est\u00e1 claro por tanto la posibilidad de coexistencia entre la comunidad de propietarios y la junta de compensaci\u00f3n y las ventajas que tiene la comunidad de propietarios para el funcionamiento y defensa de los elementos comunes.<\/p>\n<p>Todo lo anterior lleva a plantear la necesidad de que se constituya de forma urgente dicha Comunidad de propietarios en la Urbanizaci\u00f3n MAS GASSONS.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Razones para constituir la comunidad de propietarios en la urbanizaci\u00f3n Mas Gassons 1\u00ba Paralisis total de la Junta de Compensaci\u00f3n: La Junta\u2026<\/p>\n<p> <a class=\"continue-reading-link\" href=\"https:\/\/masgassons.org\/?p=181\"><span>Leer m\u00e1s<\/span><i class=\"crycon-right-dir\"><\/i><\/a> <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":207,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/masgassons.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/181"}],"collection":[{"href":"https:\/\/masgassons.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/masgassons.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/masgassons.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/masgassons.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=181"}],"version-history":[{"count":9,"href":"https:\/\/masgassons.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/181\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":191,"href":"https:\/\/masgassons.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/181\/revisions\/191"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/masgassons.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/207"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/masgassons.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=181"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/masgassons.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=181"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/masgassons.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=181"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}