Razones para constituir la comunidad de propietarios en la urbanización Mas Gassons
1º Paralisis total de la Junta de Compensación:
La Junta de Compensación se constituyó en 1991, hace más de 25 años y en dicho periodo de tiempo no ha sido capaz de cumplir sus objetivos.
El Plan Parcial de Mas Gassons se aprobó inicialmente en junio de 1977 y se aprobó definitivamente en julio de 1986.
Desde enero de 2006 hasta 2.014, los dos sectores existentes en la urbanización han estado permanentemente de juicios ante el Juzgado e lo Contencioso por la convocatoria de las diversas Asambleas y nombramientos de los diversos Consejos Rectores, los cuales se declararon todos nulos.
Desde 2.006 se tramita en el Jugado de Instrucción de Valls una querella contra el Consejo Rector anterior a 2.006 y el Consejo Rector salido de las elecciones de 2.006 anuladas en el Juzgado Contencioso.
En marzo de 2014, el Juzgado de lo Contencioso, dictó un Auto dando forma al acuerdo de las partes de constituir una Comisión Gestora que se encargara del funcionamiento de la Junta de Compensación hasta la convocatoria de nuevas elecciones una vez realizado adecuadamente un censo de propietarios.
Al día de hoy en enero de 2017, 26 años después de haberse constituido la Junta de Compensación, la misma se encuentra paralizada, la mayoría de los propietarios no disponen de escritura pública de propiedad, ni de inscripción en el Registro, los pocos que viven en la actualidad en la urbanización no tienen relación alguna, el único servicio de forma deficiente existente es el suministro de agua, que la mayoría de usuarios no pagan por lo que un corto plazo de tiempo el mismo se va a ver suspendido o con graves problemas de funcionamiento.
La Comisión Gestora formada por dos miembros de cada sector y un representante municipal ha tenido diversos avatares tanto internos como consecuencia de la situación municipal y no tiene funcionamiento alguno lo que hace prever un desastre absoluto a corto plazo si no se adoptan medidas adecuadas.
2º. Necesidades:
- Es preciso garantizar el funcionamiento del agua de la urbanización DE FORMA URGENTE.
- Es necesario solucionar el tema de las escrituras de propiedad de las parcelas y su acceso al registro de la Propiedad.
- Hay que buscar solución a las necesidades existentes de limpieza de aceras así como la zona de exclusión para el caso de incendios y cumplimiento de lo dispuesto en la prevención de incendios.
- Hay que realizar un mantenimiento de los elementos comunes que hace años que no se realiza.
- Hay que realizar un censo de propietarios reales de la urbanización tanto para ser citados de forma correcta, como para decidir actuaciones futuras.
- Hay que definir la situación urbanística de la Urbanización, con los nuevos parámetros existentes de inundabilidad y pendientes existentes en el planeamiento, lo que supone el cambio de clasificación de algunas zonas de la urbanización y con ello la reubicación de diversos propietarios; a la par que se realiza una nueva zonificación, de cara a las inversiones a realizar, por lo que hay que promover nuevas figuras de planeamiento.
- El POUM actual está impugnado ante el TSJC Sala de lo Contencioso, que está pendiente de sentencia para ver su nulidad o existencia. En cualquier caso, es necesario estudiar un nuevo planeamiento para el conjunto del Municipio y en concreto de las urbanizaciones situadas en la carretera de Santes Creus a Pontos que es la inmensa mayoría de la población del término que de soluciones reales a las necesidades existentes.´
- Hay que realizar un estudio o PROGRAMA DE ADECUACION para ver la situación de las diversas urbanizaciones y las necesidades reales de cada urbanización.
- Consecuencia de dichos cambios que se consideran preciso realizar en el planeamiento municipal se sabrá cuales son los instrumentos adecuados para llevar a cabo la solución de dicha necesidades.
- Todo lo anterior supone un plazo de tiempo excesivamente largo y dificultoso que es incompatible con las necesidades urgentes de la urbanización descritas en los primeros puntos.
3º. Plazos:
De forma inmediata:
- Dar solución a los problemas del agua garantizando su suministro a las viviendas existentes.
- Limpieza y mantenimiento de las zonas comunes.
- Poner en marcha la prevención de incendios.
- Dar solución a las propiedades que no disponen de escritura de propiedad y acceso al registro de la Propiedad.
A corto plazo (Seis meses):
- Realizar un censo correcto como forma de localización de los diversos propietarios para la convocatoria de la Asamblea general de la Junta de Compensación y como requisito para la información de las obligaciones existentes y la reclamación a todos aquellos que no cumplan con las obligaciones que se acuerde para el funcionamiento de la urbanización. La realización de dicho Censo depende del Ayuntamiento y de su acceso a bases de datos que la urbanización no dispone como es conocido.
- Realizar una comprobación de las parcelas afectadas por los desniveles y el plan contraincendios que deban de ser reubicadas en la urbanización.
- Redactar de acuerdo con el Ayuntamiento un plan de protección contra incendios y ponerlo en marcha.
- Proceder a la limpieza de las aceras de la urbanización y aquellos árboles que puedan ser peligrosos por su situación en mal estado.
A largo plazo:
- Adoptar las medidas necesarias una vez conocida la sentencia de la impugnación del POUM de acuerdo con el Ayuntamiento que sean las más adecuadas para el futuro de la Urbanización.
- Poner en funcionamiento la Junta de Compensación y realizar los oportunos convenios con el Ayuntamiento que consigan el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de todas las partes.
4º.- Compatibilidad entre la Junta de Compensación y la Comunidad de Propietarios:
La constitución de una Comunidad de Propietarios donde se halle constituida una Junta de Compensación que además se halle paralizada, como es el presente caso, no solo no es incompatible sino que es necesaria.
La junta de Compensación tiene unas funciones que no tiene que ver con la Comunidad de propietarios y al revés.
Mientras que la Junta de Compensación tiene como obligación principal dentro del derecho urbanístico, cumplir con las obligaciones inherentes al mismo, la Comunidad de propietarios tiene como misión el velar por el uso y mantenimiento adecuado de los elementos comunes de la Urbanización.
Lo mismo sucede incluso en el supuesto de entidades urbanísticas de conservación en que para el mantenimiento de las mismas es preferible la constitución de la comunidad de propietarios en lugar de dicha EUC.
El Artículo 44 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, dispone:
Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable delimitado
- Los propietarios de suelo urbano no consolidado y los propietarios de suelo urbanizable delimitado tienen los siguientes deberes comunes:
- g) Conservar las obras de urbanización, agrupados legalmente como junta de conservación, en los supuestos en que se haya asumido voluntariamente esta obligación o bien lo imponga justificadamente el plan de ordenación urbanística o el programa de actuación urbanística, vinculándola objetivamente a la falta de consolidación del suelo o a la insuficiencia de la urbanización.
A la par, el Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo señala:
Artículo 202 Supuestos de asunción voluntaria del deber de conservación de las obras de urbanización
202.1 Si el planeamiento urbanístico no establece la obligación de las personas propietarias de conservar las obras de urbanización, la constitución de las juntas de conservación exige, previamente o simultánea, el otorgamiento de un convenio con el ayuntamiento.
202.2 El convenio tiene que establecer las funciones de la junta de conservación, el plazo de vigencia y las condiciones de entrega al ayuntamiento, al vencimiento del plazo, de las obras, instalaciones y servicios, que han constituido el objeto de los deberes de conservación, además de los otros aspectos que se consideren adecuados.
El convenio debe someterse a la publicidad que corresponde a los estatutos de la junta de conservación proyectada.
202.3 El deber de conservación sólo lo asumen las personas propietarias que se incorporen a la junta de conservación que se constituya.
El deber de conservación es voluntario en muchos casos con los problemas que eso acarrea a la hora de exigir las obligaciones de los diversos propietarios.
La Jurisprudencia ya ha resuelto plenamente al respecto y señala:
Pero esta solución no impide, cuando menos a la hora de regular las relaciones entre los propietarios de los predios enclavados en la urbanización, constituir una comunidad de propietarios que pueda hacer frente a la conservación e incluso a la realización de las obras precisas al efecto, en tanto en cuanto afecten a servicios comunes
posibilidad reconocida por la STS de 5 de julio de 1996 , tras afirmar que:
esta Sala tiene reconocida la validez de las supracomunidades, comunidades planas o de urbanizaciones
concreta el régimen normativo al que han de someterse las supracomunidades en cuestión, y que queda establecido de la siguiente forma:
primero por sus estatutos, si no existen o para completarlos por la LPH, aplicada de modo analógico, y también puede regirse, si así se establece expresamente creando una Asociación, conforme a la Ley de 1964
si bien matiza que ésta última fórmula crea, en la práctica, mayor problemática jurídica.
Esta tendencia interpretativa resulta tanto más coherente cuanto, en línea, con la previamente establecida doctrina jurisprudencial, a la que se hace referencia, la reciente Ley de Propiedad Horizontal (Ley de reforma 8/1999 ) acoge la regulación de los «complejos inmobiliarios privados» incluso, con carácter supletorio, cuando no adopten «las formas jurídicas» de constitución de comunidades que las normas previenen (artículo 24 ).
La existencia de una comunidad en supuestos como el presente, refiriéndose a las instalaciones comunes, entre ellas los viales e indicando que el régimen de propiedad y conservación de las mismas:
han de pertenecer proindiviso y proporcionalmente a los dueños de las parcelas que forzosa e invariablemente han de servirse de ellas y que sin ellas, ni lógica ni jurídicamente, podrían cumplir funcionalmente con el destino y naturaleza implícitos en las escrituras públicas de adquisición de las parcelas por los actuales propietarios.
Ante los evidentes problemas habidos en el seno de la Junta de Compensación, cuya inactividad a la hora de afrontar el mantenimiento y conservación de los elementos comunes es patente, agravada por los problemas que han dificultado el desarrollo del plan e incluso la falta de constitución de la correspondiente entidad urbanística de conservación, se ha de aceptar que, impuesto por las circunstancias, coexisten en la urbanización la Junta de Compensación para la ejecución del Plan de Ordenación y la Comunidad de Propietarios que se ocupa del mantenimiento y conservación de los bienes comunes, incluso de aquellos que en su momento deberán ser cedidos al Ayuntamiento si así lo fijase el referido Plan, situación de coexistencia que incluso está prevista en el párrafo segundo del citado Art. 69 del Reglamento de Gestión Urbanística , que dispone que «si sobre las parcelas se hubiesen constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de los propietarios en la referida obligación de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación en relación al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada Comunidad» y que ha sido admitida por el Tribunal Supremo en Sentencias de 28 de mayo de 1986 y 18 de abril de 1988 .
La AP Madrid, Sec. 10.ª, 653/2006, de 27 de noviembre
Recurso 134/2006. Ponente: ANA MARIA OLALLA CAMARERO, señala como ejemplo:
No puede, por otra parte, dejarse al arbitrio de una minoría exigua de copropietarios la eficacia de unos Estatutos, impidiendo el nacimiento de una Comunidad de Propietarios absolutamente imprescindible para el funcionamiento comunitario, al cual no hacía frente la Junta de Compensación; razonamientos que nos llevan a mantener, como se ha hecho de forma reiterada en precedentes resoluciones, incluida la citada del Tribunal Supremo, la existencia de la Comunidad de Propietarios demandante y su legitimación para el percibo de las cuotas aquí reclamadas.
La AP Barcelona, Sec. 16.ª, 492/2011, de 9 de septiembre
Recurso 997/2009. Ponente: JORDI SEGUI PUNTAS señala:
La STS 3ª de 20 de septiembre de 2005 sienta con toda claridad las diferencias de toda índole entre una junta de conservación y una comunidad de propietarios, por más que ambas puedan coexistir -como era el caso- sobre una misma realidad inmobiliaria; tan es así que dicha sentencia, como había hecho también en otro supuesto similar la STS 3ª de 14 de diciembre de 1989 , anuló el acuerdo de la junta que privaba del voto a un propietario moroso por cuanto esa atribución no está prevista en los estatutos, aunque sí contemple una medida de esa índole el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad horizontal a partir de la reforma de abril de 1999 .
Es característica de ese tipo de entes urbanísticos la adscripción obligatoria a ellos de los propietarios de los terrenos incluidos en su ámbito de actuación, y el correlativo deber de éstos de contribuir proporcionalmente a las cargas de la entidad en función de las cuotas y derramas aprobadas en asamblea (artículos 9.1 y 11.2 Estatutos).
Como destaca la doctrina legal ( SSTS 3ª 26 de octubre de 1998 , 20 de septiembre de 2005 y 11 de julio de 2007 ), dichos entes se rigen por sus estatutos, por los artículos 24 a 30 del Reglamento de Gestión Urbanística (RGU ), aprobado por Decreto 3288/1978, y por los artículos 67-70 del propio reglamento en lo que sea aplicable. Sucede no obstante que a partir del 1 de septiembre de 2006 las entidades urbanísticas colaboradoras radicadas en Catalunya han dejado de estar sujetas al precitado RGU, ya que, reguladas expresamente en el artículo 116 y concordantes del Decreto Legislativo 1/2005 , por el que se aprueba el texto refundido de la Llei d’urbanisme de Catalunya (en la actualidad la norma legal vigente en materia de urbanismo en Catalunya se contiene en el texto refundido aprobado por el Decret Legislatiu 1/2010, de 3 de agosto), quedaban sujetas a las disposiciones del Reglamento de desarrollo de esa ley aprobado por el Decret 305/2006, una de cuyas disposiciones derogatorias se refiere expresamente al repetido RGU de 1978.
Está claro por tanto la posibilidad de coexistencia entre la comunidad de propietarios y la junta de compensación y las ventajas que tiene la comunidad de propietarios para el funcionamiento y defensa de los elementos comunes.
Todo lo anterior lleva a plantear la necesidad de que se constituya de forma urgente dicha Comunidad de propietarios en la Urbanización MAS GASSONS.